Nghịch lý Bất động sản nghỉ dưỡng: Du lịch bùng nổ kỷ lục, vì sao dự án vẫn “chết yểu”?

Năm 2025, ngành du lịch Việt Nam xác lập kỷ lục mới với doanh thu vượt mốc 1 triệu tỷ đồng. Thế nhưng, trái ngược với sự thăng hoa đó, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng lại rơi vào cảnh “đắp chiếu”, hoang lạnh hoặc cắt lỗ sâu.

Bức tranh đối lập: Khách đông nườm nượp, dự án “ngủ đông”

Số liệu năm 2025 cho thấy tiềm năng khổng lồ của ngành công nghiệp không khói: Việt Nam đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế (tăng 20%) và 137 triệu lượt khách nội địa.

Tuy nhiên, hạ tầng bất động sản nghỉ dưỡng lại không hưởng lợi từ làn sóng này.

• Thủ phủ du lịch đìu hiu: Tại Phan Thiết, Hồ Tràm… nhiều dự án quy mô lớn như Aloha Beach Village, Golden Peak hay các phân khu tại Hồ Tràm dù vị trí đắc địa nhưng hoạt động cầm chừng, thậm chí ngừng kinh doanh.
• Thanh khoản đóng băng: Báo cáo từ DKRA Group chỉ ra 99% nguồn cung sơ cấp năm 2025 là hàng tồn kho.
• Giá giảm sâu: Thị trường thứ cấp ghi nhận mức cắt lỗ trung bình 15-20%, cá biệt lên tới 40-50% nhưng vẫn không có người mua.

Sai lầm “chết người”: Mang tư duy bán nhà đi làm du lịch

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng thất bại không nằm ở thị trường, mà nằm ở chính tư duy của chủ đầu tư.

1. “Điểm mù” trong vận hành Bà Hương Nguyễn, CEO Eras Land nhận định: Nhiều chủ đầu tư mắc sai lầm nghiêm trọng khi áp dụng tư duy “bán nhà ở” vào dự án nghỉ dưỡng. Họ chỉ chăm chăm vào tiến độ xây dựng và cam kết lợi nhuận để bán hàng (sale) mà xem nhẹ khâu vận hành (operation).

• Khi đi vào hoạt động, dịch vụ yếu kém khiến khách không quay lại.
• Dòng tiền không đủ bù chi phí, dẫn đến vỡ cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư.

2. Sản phẩm “copy – paste” thiếu bản sắc Hơn 68% nguồn cung hiện nay do chủ đầu tư tự vận hành nhưng thiếu chuyên nghiệp. Các dự án sao chép lẫn nhau, quy hoạch manh mún, không đáp ứng được tiêu chuẩn khắt khe của khách quốc tế hay tầng lớp trung lưu – những người sẵn sàng chi trả cao nhưng đòi hỏi trải nghiệm khác biệt.

Lối thoát nào cho tương lai?

Cuộc thanh lọc thị trường đang diễn ra khốc liệt, buộc bất động sản nghỉ dưỡng phải chuyển mình từ “lượng” sang “chất”.

• Tái định vị sản phẩm: Xu hướng tương lai sẽ thuộc về các mô hình Wellness (chăm sóc sức khỏe), Retreat (chữa lành), Detox và du lịch chậm (Slow travel).
• Cân bằng bài toán vận hành: Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thương hiệu quốc tế đắt đỏ, các mô hình nhượng quyền hoặc tự vận hành theo tiêu chuẩn kiểm soát chặt chẽ sẽ giúp cân bằng chi phí và lợi nhuận.

Chuyên gia nhấn mạnh, chỉ những dự án được đầu tư chiều sâu, có câu chuyện thương hiệu riêng và vận hành bài bản mới có thể tồn tại. Tư duy “ăn xổi”, ngắn hạn sẽ khiến dự án nhanh chóng bị đào thải khỏi cuộc chơi dù thị trường du lịch có tốt đến đâu.